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【普法在线】《民法典》突出亮点——物权编(下)
发布来源:法务审计部 发布时间:2020-12-15 16:15:10 字体大小:[ ]

一、强化业主对共有部分共同管理的权利,明确共有部分产生的收益属于业主共有。实践中,部分建设单位、物业服务企业或者其他管理人,私自截留业主的共有部分产生的收益,用于充抵部分业主欠缴的物业费等费用,侵害了其他业主权利。此前《物权法》对此并未作出规定,《民法典》新增该规定旨在规范建筑物区分所有权共有部分的管理,有利于强化保护业主的建筑物区分所有权共有部分的合法权益。今后“利用共有部分从事经营活动”行为不仅须经业主同意,由业主共同决定,而且利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后应属于业主共有。

《民法典》第278条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《民法典》第282条  建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

二、新增管理人应当及时答复业主质询的规定,新增管理人配合执行政府依法实施的管理措施的义务。总结和吸纳现行《物权法》实施十多年来我国物业管理现状,针对推诿拖延的状况,明确物业服务企业或者其他管理人应及时答复业主对物业服务情况的质询。新冠肺炎疫情期间,物业服务企业及管理人发挥了很大作用,基于此,《民法典》增加规定物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。

《民法典》第285条  物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。

三、细化按份共有人优先购买权的行使规则。《物权法》虽然规定了按份共有人享有优先购买权,但条文过于简单。实践中,部分按份共有人在转让其份额时并未通知其他共有人,导致共有人的优先购买权未充分行使,致使第三人与共有人出现矛盾。《民法典》对按份共有人优先购买权规则予以细化,增加了按份共有人的通知义务与优先购买比例确定的规定。

《民法典》第306条  按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的,应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。

两个以上其他共有人主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

四、将遗失物认领期从“六个月”变更为“一年”。《民法典》将《物权法》中无人认领六个月的时间改为一年,延长了认领的期限,尽量增加由失主取回遗失物的机会,加强对个人物权的保护。

《民法典》第318条 遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的,归国家所有。

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